Бывают такие случаи, когда оплативший свою покупку покупатель и вступивший в права собственности, получает иск об истребовании имущества из незаконного владения. Все это случается по причине того, что данный объект недвижимости продавали не один раз и при первичной продаже использовалась поддельная доверенность от собственника имущества на продажу. Первый собственник имеет полное право подать исковое заявление, чтоб вернуть свое имущество обратно от последнего покупателя, по причине того, что его имуществом завладели без согласия первого собственника.
А вот для того, чтобы доказать в суде, что вы являетесь добросовестным и честным приобретателем спорного имущества и сохранить его в своем владении, необходимо знать некоторые нюансы. И пожалуй, самое главное, что необходимо знать, это то, что перед покупкой, как и перед продажей недвижимости, необходимо получить ее оценку. Это позволит узнать рыночную стоимость жилья, плюс такая оценка для нотариуса имеет огромное значение, плюс она будет соответствовать всем нормам законодательства и, тем самым, вы защитите себя от дальнейших проблем.
1. Проявление осмотрительности
Перед покупкой недвижимости, необходимо обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а иными словами в ЕГРП.
Получив выписку из ЕГРП, необходимо проверить ее на наличие записей об ипотеке, судебных споров и возражений, а так же ареста. Если выписка «чистая», то это хорошо, если же нет, то велика вероятность остаться без имущества. Такой инцидент произошел с ООО «Альта-Групп», которая решила купить у ООО «Маркет-Нефтепродукт» админздание, склад разлива масла и четырнадцать резервуаров, не зная о том, что Ленинский районный суд Кемерово наложил арест своим определением на данный объект. Судебное разбирательство длилось пять лет, после чего суд решил, что покупатель, не обратившийся в ЕГРП, является недобросовестным приобретателем. А ведь в документах было указано, что был наложен запрет на совершение любых действий со спорным имуществом.
2. Нельзя покупать у родственников
Необходимо исключить любую вероятность родственных или иных связей в компаниях, которые собираются заключить договор купли-продажи недвижимость. Такое «братство» может вызвать сомнения у суда в добросовестности покупателя. Такой инцидент произошел с приобретателями имущественного комплекса компании-банкрота ООО «Фризон». Верховный суд усомнился в добросовестности приобретателей недвижимости и поддержал истца, узнав, что между участниками сделки были замечены родственные связи, а стоимость покупки была гораздо ниже рыночной оценки.
3. Не стоит даром покупать
Купленная недвижимость, стоимость которой гораздо ниже чем рыночная, может быть отобрана у покупателя. В соответствии со статьей 302 ГК РФ добросовестный покупатель должен оплачивать за сделку купли-продажи в соответствии с рыночной стоимостью. В самом договоре прописывается рыночная стоимость недвижимости, которую указывают по данным отчета оценщика. Этот отчет готовится за пол года до сделки, сам покупатель подтверждает факт оплаты недвижимости. В противном случае, есть вероятность, что недвижимость покупатель потеряет. Такой инцидент произошел с З. Спиридоновой, решившей купить имущество у госпожи Магомедовой. Магомедова, в свою очередь, ранее купила это имущество у «Астраханводстроя». По этому делу разбирательство тянулось два года. Выяснилось, что Магомедова купила сразу несколько объектов за 500 тыс. руб. Спиридоновой она продала часть имущества, площадь которого составила 553 кв. м. всего за 200 тыс. руб. Балансовая стоимость такого имущества составила 3 млн. руб, а рыночная около 5,4 млн. руб. По решению Арбитражного суда Спиридонову признали недобросовестным покупателем в связи с тем, что у нее не вызвала подозрений столь низкая стоимость имущества по сравнению с рыночной оценкой. После чего было истребовано имущество у последнего покупателя в соответствии с иском.
4. Сдавать имущество в аренду продавцу нельзя
Если покупатель решил сдавать приобретенное имущество в аренду продавцу после того, как первый вступит в законное право собственности, то такой продавец будет считаться недобросовестным. Такой инцидент произошел с ООО «Юнипак», которое выкупило теплосети у ООО «СпецТеплоСтрой-Вельск», в связи с банкротством последней. Арбитражный суд Архангельской области выяснил, что имущество было куплено по заниженной цене через родственников компаний. И ко всему прочему, данное имущество не перешло во владение покупателю, потому что пользовался им бывший владелец по договорам аренды.
5. За содержание имущества нужно платить
После того, как покупатель заключает сделку и получает имущество, он обязан вести хозяйственную деятельность и содержать его в финансовом отношении. Для того, чтоб доказать свою добросовестность, покупатель должен предоставить в суде документы, которые будут подтверждать оплату всех налогов за имущество, а так же коммунальных платежей и прочих расходов, если таковые были. Эти документы смогут доказать, что за время пользования имуществом, новый владелец добросовестно выполнял свои обязанности и осуществлял свои права. Необходимо сохранять все документы, которые свидетельствуют затратах собственника по содержанию имущества, а не только оригинал договора купли-продажи и платежных документов. С этими документы возможно доказать в суде добросовестное отношение к новому приобретенному имуществу.
